Imposto sobre as Mais-Valias!

Se decidir vender a sua segunda casa/casa de férias em Portugal, terá de pagar imposto sobre as mais-valias.

Os residentes permanentes podem beneficiar de isenções adicionais se reinvestirem noutro imóvel em Portugal. Mas cada caso é um caso.

O Fisco exige o pagamento de IRS sobre as mais-valias geradas com a venda de uma segunda habitação se esta for investida numa habitação própria e permanente fora de Portugal, segundo informação vinculativa da Autoridade Tributária(AT), publicada no site das Finanças. Se o imóvel estivesse em Portugal, poderia beneficiar da isenção prevista no pacote Mais Moradia, de acordo com uma notícia do ECO.

A lei não refere a localização do imóvel, mas o Fisco entende que o benefício só pode ser usufruído se a casa estiver localizada em Portugal. "Esta é a única conclusão a retirar de uma lei cujo objetivo político foi intervir na resolução dos desafios existentes no mercado imobiliário português, que se preocupa única e exclusivamente com as distorções nele existentes, com a forma como essas particularidades afectam as famílias portuguesas e com a procura de soluções que visem minorar os problemas daí decorrentes", conclui a AT.

A lei Mais Habitação, de 6 de outubro de 2023, da autoria do Governo socialista com maioria absoluta, liderado por António Costa, aprovou medidas com "o objetivo de garantir mais habitação" que preveem, nomeadamente, a exclusão da tributação em IRS das mais-valias da venda de segunda habitação se aplicadas na amortização de capital em dívida de um crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente do sujeito passivo, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes", reconhece o mesmo documento, sancionado pela AT.

A questão foi levantada por um contribuinte que pretende aplicar "o valor de realização obtido com a venda de uma habitação secundária na amortização de um empréstimo contraído para aquisição de habitação própria e permanente de um descendente, empréstimo esse referente a um imóvel localizado fora do território nacional mas dentro do Espaço Económico Europeu".

De facto, a Lei n.º. 56/2023 "estabeleceu uma exclusão de tributação em IRS dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não se destinem à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que o valor de realização seja aplicado na amortização do capital em dívida de um empréstimo à habitação destinado à habitação própria e permanente do sujeito passivo, ou dos seus dependentes, e desde que tal ocorra no prazo de três meses, contados da data da realização, ou da data da entrada em vigor da lei, no caso de transmissões efectuadas até essa data", salientam os serviços da administração fiscal.

No caso de a venda da segunda habitação ter ocorrido após a entrada em vigor da lei, só podem beneficiar da isenção as transmissões efectuadas até 31 de dezembro de 2024.

Da leitura da norma, o Fisco considera que está "perante uma exclusão de tributação que assume a forma de um benefício fiscal de facto, ou seja, uma norma de natureza excecional e temporária, especialmente criada para prosseguir interesses públicos extrafiscais, superiores aos da tributação, que consistem em auxiliar as famílias com elevados custos com a habitação própria e permanente, resultantes da subida repentina das taxas de juro".

Além disso, a AT entende que "O objetivo deste regulamento foi o de criar uma medida de auxílio de base fiscal para ajudar as famílias que possuem habitação própria e permanente em Portugal a reduzir as suas despesas, o que significa que a sua aplicabilidade se restringe aos casos em que a habitação própria e permanente se situe em território português e o empréstimo tenha sido aí contraído".

"Esta é a única conclusão a retirar de uma lei cujo objetivo político foi o de intervir na resolução dos desafios do mercado imobiliário português, preocupando-se única e exclusivamente com as distorções nele existentes, com a forma como essas particularidades afectam as famílias portuguesas e com a procura de soluções que visem minorar os problemas daí decorrentes", segundo a mesma informação vinculativa.

Por fim, a AT acrescenta que, enquanto o Código do IRS refere expressamente a possibilidade de reinvestimento em habitação própria e permanente localizada num Estado membro da União Europeia ou num Estado membro do Espaço Económico Europeu", a lei do pacote Mais Habitação "não o menciona". Por isso, a Autoridade Tributária considera que "reforça-se a convicção de que tal hipótese - amortização de imóvel localizado fora do território nacional, não se enquadra no âmbito da previsão legal do referido regime".

"Em face do exposto, conclui-se que o requerente não pode beneficiar da exclusão de tributação se o valor de realização obtido com a venda da sua residência secundária for aplicado na amortização de um empréstimo contraído para a aquisição de um imóvel que, embora destinado à habitação própria e permanente do sujeito passivo, e do seu descendente, não se encontra localizado em território nacional", conclui o mesmo documento.

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Nota: Este artigo tem um carácter informativo e não substitui a consulta da legislação oficial.