É cada vez mais frequente encontrar imóveis com vários proprietários — resultado de heranças, aquisições conjuntas ou partilhas — uma situação juridicamente conhecida como compropriedade.

Mesmo que cada consorte tenha direitos iguais sobre o bem, a sua quota-parte pode variar e, por lei, os atos importantes (como o arrendamento) exigem sempre o consentimento de todos os proprietários. 

O que é Compropriedade?

Compropriedade, ou propriedade em comum, significa que duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre o mesmo bem, como uma casa ou um carro. A compropriedade está regulada nos artigos 1403.º e seguintes do Código Civil português, e um exemplo clássico é quando um casal compra um imóvel em conjunto, tornando-se ambos comproprietários do todo.

Os direitos dos comproprietários sobre o bem comum são iguais em tipo— isto é, todos têm o mesmo tipo de direitos: todos podem usar, administrar e dispor do imóvel —mas a participação quantitativa, chamada quota, pode variar conforme o contrato ou título constitutivo. Por outras palavras, os direitos são iguais na sua natureza, mas a proporção em que cada um dos consortes participa no bem pode ser diferente. Por exemplo, pode ser estabelecido que um tenha 75% e o outro 25%, mas na ausência de estipulação, presume-se que ambos têm partes iguais.

Importa ainda sublinhar que cada comproprietário não possui uma parte física específica do imóvel; em vez disso, cada um é titular de uma fração ideal do todo, sem direito exclusivo sobre qualquer porção concreta—o direito é sobre o conjunto do bem.

Pode um dos comproprietários arrendar o imóvel sem consentimento dos outros?

A resposta é não.

Cada comproprietário pode agir individualmente nas seguintes situações: 

- Usar o bem comum, desde que isso não impeça os outros comproprietários de utilizarem o imóvel e que o uso respeite o destino do bem.

- Dispor ou onerar a própria quota-parte, ou seja, vender, doar, hipotecar ou dar como garantia a sua fração ideal do imóvel, independentemente dos restantes comproprietários.

- Intentar ações judiciais contra terceiros para proteger o interesse comum, como em processos de reivindicação ou defesa da coisa partilhada.

(Estes atos podem ser praticados de forma isolada, desde que não prejudiquem os direitos dos demais comproprietários nem a finalidade do bem comum).

Situação Legal do Arrendamento

- A celebração de um contrato de arrendamento é considerada um ato de administração do imóvel comum e, por isso, precisa da aprovação unânime de todos os comproprietários.

- Se apenas um dos proprietários agir sozinho, esse contrato é inválido, já que se trata de uma disposição de bem que não lhe pertence integralmente.

E se esse contrato for celebrado sem autorização de todos?

- Os outros consortes podem recorrer judicialmente para declarar a nulidade do arrendamento, reivindicar a posse do imóvel, exigir indemnização pela privação do uso, e solicitar prestação de contas pelas rendas auferidas.

- Por outro lado, se o arrendatário desconhecia e agiu de boa-fé, pode invocar os princípios da boa-fé e da confiança para manter o contrato, em determinadas circunstâncias.

E as rendas?

As rendas devem ser partilhadas proporcionalmente à quota-parte de cada consorte. Se o arrendamento foi celebrado com o consentimento de todos, o que o fez sozinho fica encarregue de distribuir as rendas entre os outros proprietários, conforme as quotas ou com acordo prévio.

Em resumo:

Embora os comproprietários tenham, individualmente, alguns direitos sobre a coisa comum, nenhum deles pode, sozinho, arrendar o imóvel ou vende-lo. Esse ato exige o acordo de todos. 

Ou seja, antes de arrendar um imóvel em compropriedade, é essencial garantir que todos os proprietários estejam de acordo — preferencialmente, por escrito. Isso evita conflitos legais, protege os direitos de todas as partes e dá segurança ao arrendatário.

Tal como ocorre, por exemplo, com a venda de um imóvel em compropriedade. Em teoria, cada comproprietário pode vender a sua parte do imóvel, no entanto, esta venda está sujeita a um detalhe importante: os outros proprietários tem o chamado "direito de preferência". Ou seja, os outros proprietarios tem que ser notificados em primeira mão e em simultaneo sobre a intenção de venda da quota em causa e o valor da venda da mesma. Se nenhum quiser comprar, esta venda pode então ser feita a um terceiro.