A pensar em comprar uma propriedade em Portugal?

Descubra quais os documentos necessários para solicitar um crédito habitação como comprador estrangeiro e como se preparar para um processo simples e eficiente.

Comprar uma propriedade no estrangeiro pode ser complexo, especialmente ao lidar com uma lingua diferente, diferentes sistemas legais e financeiros.

Este guia ajuda-o a compreender etapas essenciais como obter o Número de Identificação Fiscal (NIF), reunir comprovativos de rendimentos, extratos bancários e documentos de histórico de crédito.
Saber o que os bancos esperam e como organizar a sua documentação poupa tempo e aumenta as suas hipóteses de aprovação.
Com a preparação certa, poderá avançar com confiança para concretizar o sonho da sua casa em Portugal.

Compradores estrangeiros que planeiem adquirir propriedade em Portugal devem estar munidos dos documentos corretos em cada fase do processo de hipoteca.

Conhecer com precisão e estar bem preparado com toda a documentação exigida assegura uma trajetória mais suave, evitando atrasos desnecessários para uma aplicação bem-sucedida.

Passo 1: Encontrar Instituições Financeiras e Obter Orientação

Comece por comparar opções de crédito habitação junto de bancos, intermediários ou credores internacionais. Os bancos portugueses oferecem frequentemente soluções adaptadas para não-residentes, e trabalhar com um especialista em hipotecas pode ajudar a clarificar os requisitos de documentação e fornecer aconselhamento local. Há muitos bancos em Portugal com pessoal que fala Inglês e que se especializam em ajudar compradores estrangeiros.

Passo 2: Obter o Número de Identificação Fiscal Português (NIF)

Todos os compradores estrangeiros devem obter um NIF (Número de Identificação Fiscal), obrigatório para qualquer transação imobiliária. Os estrangeiros devem candidatar-se numa repartição local das Finanças, com comprovativo de residência e documento de identificação válido. Se não residir, nomear um representante fiscal português para auxiliar no processo. O NIF será necessário para todas as atividades legais e financeiras em Portugal.

Passo 3: Reunir Documentos de Identificação e Financeiros

Os bancos exigem uma variedade de documentos para avaliar a elegibilidade:

- Passaporte válido ou cartão de cidadão

- Certificado de NIF (Número de Identificação Fiscal Português)

- Contrato de trabalho ou prova de rendimentos (últimos recibos, declarações de IRS)

- Extratos bancários recentes (normalmente últimos 3-6 meses)

- Relatório de crédito do seu país de origem

- Mapa de Responsabilidades (sumário oficial de dívidas em aberto do Banco de Portugal)*

- Declaração de dívidas em curso e repositório central de responsabilidades financeiras (se aplicável)

Nota: Para empresários, há requisitos adicionais, incluindo registo da empresa, declarações fiscais recentes (2-3 anos), e demonstrações financeiras.

* O mapa de responsabilidades (“Mapa de Responsabilidades de Crédito”) é um sumário oficial de todas as obrigações de crédito em Portugal, exigido pelos bancos para avaliar uma aplicação de hipoteca; pode ser solicitado gratuitamente online no site do Banco de Portugal ou em qualquer balcão do Banco de Portugal com documento de identificação válido e NIF.

Passo 4: Fases da Aplicação e Documentos Adicionais

- Fase de pré-aprovação: Apresente todos os documentos pessoais, financeiros e de trabalho acima mencionados para avaliação pelo banco.

- Avaliação do imóvel: O banco organiza uma avaliação oficial do imóvel que escolheu—nesta fase, terá de fornecer os detalhes preliminares (docuemntos legais) da propriedade.

- Fiadores: Se o banco exigir um fiador (comum para alguns candidatos não residentes), este deverá apresentar o mesmo conjunto de documentos financeiros acima.

Passo 5: Documentos Essenciais do Imóvel

Antes da assinatura da escritura, obter junto do vendedor:

- Ficha técnica do imóvel (se aplicavel)

- Certidão do Registo Predial (Certidão de Teor ou Registo Predial)—prova de titularidade legal e dívidas ou ónus pendentes, com data recente (até 30 dias) - obtifo na conservatoria do registo predial 

- Caderneta predial urbana - (obtido nas Finanças) 

- Licença de utilização (ou isenção documentada) - (obtido na Camara Municipal do concelho)

- Certificado energético

- Planta do imóvel (se aplicável)

- Declaração de inexistência de taxas de condomínio em atraso (se aplicavel)

- Documentos de identificação de todos os compradores e vendedores

Nota: Adicionalmente, se o imóvel estiver numa zona de pressão urbanística ou sujeito a condições legais especiais, o vendedor deverá colocar um anúncio de Direitos de Preferência, um aviso legal a dar a certas partes—como inquilinos existentes ou entidades públicas—direito de preferência na compra do imóvel. Este anúncio é submetido online através da plataforma Casa Pronta com uma pequena taxa (€15) e permite um prazo de 10 dias úteis para que estas partes manifestem interesse antes de prosseguir a venda.

Passo 6: Assinatura da Escritura e Passos Finais

Verifique cuidadosamente toda a documentação antes de assinar a escritura com o notário, pois a falta de qualquer elemento pode atrasar a transmissão. Os fundos devem estar disponíveis e a sua origem claramente documentada para cumprimento das normas de combate ao branqueamento de capitais.

Nota Importante

Tenha em atenção que as leis imobiliárias portuguesas, os requisitos para crédito habitação e as regulamentações fiscais estão sujeitos a alterações.
Recomenda-se fortemente que obtenha aconselhamento jurídico atualizado junto de advogados, representantes fiscais ou intermediários de crédito devidamente qualificados e especializados em casos de compradores estrangeiros antes de avançar com qualquer transação imobiliária em Portugal.